1.房地产、金融的宏观观点

从当前宏观经济态势和未来经济前景的视角看,过去十年历经大发展、大繁荣的房地产、金融业,是否还能迎来下个黄金十年?尤其是,对于房价能否再续狂潮这个国人无不关心的问题,是否仍将延续过去那种政策压制后的反弹局势。

本文认为,该种情形大概率不会出现。

1.1经济失速下的基本面制约

首先,对于未来中国经济增速的判断,本文依然抱持未来十年中国经济增速将下行至4.5%左右。受2020年新冠疫情影响,2020年经济低速增长,由此形成的超低基数为疫情防控后经济回暖的2021年经济高速增长构成现实支撑,但是这种高速增长只是数字幻象,宏观经济持续下行的经济环境叠加经济体量愈来愈大形成的增速阻力,依然是中国经济增长面临的最大基本面。

那么,在经济增速面临持续下行压力背景下,政策是否会延续曾经有过的借助货币放水和房地产政策宽松以期实现经济增长的目的?这种可能性几乎为零,原因在于这种刺激举措所带来的负面效应和风险积累迄今我们在宏观经济层面尚未化解。

1.2加杠杆已经失去操作基础

再者,加杠杆措施在此前经济尚未低迷到非实施大规模量化宽松不可的情势下提前透支完毕,在后续经济遭遇困难时期已经失去了运用的基础和条件,否则由此带来的泡沫刺破风险引发房地产资金链断裂和天量债务集中爆发,是任何海量货币和强势政府所力有未逮的。

一言以蔽之,货币效能和强势政府在此种情势下已经失去了挽救的基础。那么换句话说,这种情况显然不可能出现,因为整个宏观经济的基本面已经发生了根本性变化。

1.3监管环境出现新变化

另外,政策监管已经开始收缩阀门,对于房地产、金融盲目举债的“脱实向虚”效应、现象正在加大排查力度,逐渐挤泡沫,实现房地产金融的软着陆。当前对房地产企业资产负债率等实施管制、对金融向房地产输血及加大金融对实体融资力度等一系列收紧措施是对过往经济环境下宽松政策的纠偏,因此只有时代下的房地产、金融,而非房地产、金融的时代。

尤其是,看似一二线城市房价最具投资潜力,因此无论从抗通胀还是投资等其他角度来说,似乎都更加没有理由采取看空心理,然则投资机遇最大,背后同样潜藏着更大的风险:畸高不下的房价、持续下行的宏观经济及在此背景下的企业经营与人员收入潜在影响,一个风险高度积累的行业,还有多少时间让投资他的客户可以安心地准备数百万的现金及背负上百万的债务与其同进退。

随着“解决大城市住房问题”成为政府新的治理和关注方向,多年提出的“居者有其屋”这一基本的民生保障,到了该有政府下气力整治的时候,一味让市场在住房民生领域大行其道地挤压民生,非长远之道。

一众名声在外的经济学家依然在不同的场合高奏房市投资的逻辑,职业与既得利益者同气连枝的呼应成为这个群体常见的发声现象不足为怪,而对于整个宏观经济应有的洞察与警惕则应该成为有识之士的内在自觉。

2.房地产、金融的未来研判

2.1房地产软着陆

房地产软着陆的环境正在逐步酝酿形成,在保持整体相对稳定的前提下逐步形成阴跌态势既是确保房地产市场健康发展的前提,同时也是最终实现房地产业成功软着陆的保障。非如此,中国的房地产市场就依然摆脱不了炒高—维稳—炒高的恶性循环,最终带给市场预期的紊乱和经济的危害将从此根深蒂固,直接影响政府调控的最终效果和政府信誉。

房地产业是过去长时间内确保经济增长的刺激作用下诞生的产物,其原始目的是在市场机制的作用下改善国人的住房条件,继而成为拉动国民经济的新的增长点,如今这一使命已经完成,如何确保居民住得起房成为房地产业当前最大的矛盾。那么,从这一逻辑出发,房地产业的调整是必然态势。没有任何一个经济体是靠对房地产业的放纵与软作为最终实现经济发展的目的的。

2.2金融的回归本源

在经历对互联网金融的宽容试错之后,从政策层面对互联网金融的包容式创新形成的无序扩张走到了尽头,对互联网金融的整改和规范运行,最终一体化纳入宏观审慎监管体系正式拉开序幕。

在这一背景下,以银行为代表的间接融资体系将更加明显地回归本源,做好对实体经济的对接和支持,更有力度、更有激励机制和更有针对性地为解决实体经济尤其是中小微企业的融资难题做文章,那么在失去过去资产规模扩张和影子银行业务,叠加利率市场化改革和息差收窄情势下,以城商行、农商行、农合机构为代表的银行主体有可能在经营压力的情势下有新一轮的兼并重组可能。

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