4.65%！央行最新LPR报价：维持不变！

8月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2020年8月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

据了解,这已经是LPR自4月份以来,连续5个月持平!

此次LPR报价持平一点也不意外。8月17日,中央人民银行在官网公布了1年期MLF的操作情况,操作利率和7月份一样,2.95%。实际上,中期借贷便利(MLF)已经从4月份开始,连续4个月没变过了。

这意味着什么?通俗来说,MLF就相当于商业银行向央行进货(人民币)的批发价,LPR则是商业银行对普罗大众贷出(人民币)的零售价。批发价上涨或下跌,对应的零售价一定是上涨或下跌。也就是如果每月15号(节假日顺延)公布的MLF出现下降或上浮,意味着每月20号(节假日顺延)的LPR就会对应的降息或加息。

LPR转换倒计时!转还是不转?

值得一提的是,8月12日,工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、邮储银行等五家国有大行均发布公告称,将于8月25日起,对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR。

也就是说,未进行选择的贷款人,将统一默认转换为LPR模式。但如果对默认转化为LPR有异议,可在2020年12月31日之前与银行进行协商。

对于转换LPR划算,还是执行固定利率划算呢?一张图告诉你答案:

答案很明显,LPR与4.8%的差额值,将决定是否划算;如果LPR报价低于4.8%,无论何种固定折扣都是划算的;反正,则全部不划算。

因此,如果你认为日后随市场浮动的LPR利率大多数情况是低于4.8%这个数值,因为发达国家房贷利率都很低,我们也会越来越低,那么就进行转换。

如果你认为日后LPR大多数情况会高于4.8%,通胀是大概率,房住不炒是大趋势,不可能在金融这关松个大口子,那就不要去进行转换。

转换后,房贷利率如何计算?

新利率=LPR+加点(可以为负值)

LPR,相信大家都能明白,央行每个月20号都会公布最新的LPR利率。这个利率有可能下降,也有可能上升,主要取决于MLF利率和银行综合成本。

关键的就是这个“加点”,要如何计算?

去年,为了调控楼市,这里的加点是一刀切,即是原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。

去年12月,五年期LPR为4.80%。

可能还有购房者不明白,那我们看这三种情况的例子你的加点值是多少:

例一:原房贷为基准利率上浮

假设原房贷利率是上浮10%,那么:实际执行的利率是4.9%*(1+10%)=5.39%,那你的原房贷利率与4.80%相减,即:5.39%-4.8%=0.59%,加点值就是0.59%。

例二:原房贷为基准利率

假设原房贷利率是基准利率,那么实际执行的利率是4.9%*,那你的原房贷利率与4.80%相减,即:4.9%-4.8%=0.1%,加点值就是0.1%。

例三:原房贷为基准利率打折

假设原房贷利率是基准利率打8折,那么实际执行的利率是4.9%*80%=3.92%,那么你的原房贷利率与4.80%相减,即:3.92%-4.80%=-0.88%,加点值就是-0.88%(注意是负值)。

注意:这个加点数值在剩余贷款期限内都固定不变!

选择加点浮动方式(LPR)后,你的房贷利率是多少?

大多数商业性个人住房贷款的定价周期为1年,而重新定价日,除了工商银行调整为贷款发放日对应日外,其他5个银行保持原合同利率调整周期、利率调整日不变。加减点数值均为贷款年利率与2019年12月发布的相应期限LPR的差值,也就是前面三种例子中算出的差值,且在贷款剩余期限内固定不变。

转换后的房贷利率为:

例如,同样是上面的例子一,今年你的房贷利率是5.39%。如果到了重新算价日,LPR降到了4.5%,那你新一年的房贷利率就变成了:4.5%+0.59%=5.09%,你的房贷也跟着降了。如果到了重新算价日,LPR上涨到了4.9%,那你新一年的房贷利率就变成了:4.9%+0.59%=5.49%,你的房贷也跟着涨了。

小建议:从短期来看,如果你的房贷利率是基准上浮,建议转LPR,毕竟此前的利率已经非常高,特别是基准上浮20-25%的那部分房贷。如果你的房贷利率原来就有折扣,甚至低至8折、7折这样,选择固定利率可能会稳妥一点。本文由房地产导刊综合自,中国人民银行官网、大胡子说房、房知了com等。